В современном мире операции с недвижимостью от покупки квартиры до строительства завода требуют четкой правовой основы. Каждый год в России принимаются сотни нормативных актов, регулирующих оборот недвижимости, и следить за изменениями становится все сложнее. Чтобы понять, как работает система, нужно разобраться, что представляет собой правовое регулирование недвижимости , какие законы лежат в его основе и какие изменения ждут участников рынка в ближайшее время.
Что такое правовое регулирование недвижимости
Под правовым регулированием недвижимости понимается совокупность правовых норм, которые определяют порядок возникновения, изменения, прекращения и оборота прав на объекты недвижимости. Это межотраслевой институт, включающий нормы гражданского, земельного, градостроительного, жилищного и административного права.
Главный документ, на котором строится правовое регулирование недвижимости в России, Гражданский кодекс РФ (часть первая). Именно в ГК РФ дано определение недвижимости (ст. 130), установлены виды вещных прав (ст. 209, 213, 216) и правила совершения сделок (гл. 9, 30).
Помимо ГК РФ, ключевое значение имеют:
• Земельный кодекс РФ (регулирует оборот земельных участков)
• Жилищный кодекс РФ (права на жилые помещения)
• Градостроительный кодекс РФ (строительство и реконструкция)
• Федеральный закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»
Система органов и реестры
Правоприменительная система правового регулирования недвижимости включает несколько ключевых звеньев:
Росреестр федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и кадастровый учет. С 2020 года ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединил кадастр и реестр прав.
Роскадастр подведомственная Росреестру организация, выполняющая функции по кадастровой оценке и геодезии.
Суды разрешают споры о правах на недвижимость, признают сделки недействительными, устанавливают юридические факты.
Нотариусы удостоверяют сделки с недвижимостью, особенно в случаях, предусмотренных законом (договоры ренты, раздел имущества супругов, сделки с долями в праве общей собственности).
Ключевые институты правового регулирования
Государственная регистрация прав
С 1998 года в России действует система государственной регистрации прав на недвижимость. После объединения кадастра и реестра в 2017 году был создан ЕГРН, где содержатся сведения о 70 млн объектов недвижимости и 100 млн правообладателей. С 1 января 2025 года введены изменения: теперь приостановка регистрации из-за ошибок в документах возможна только на 30 дней, после чего заявление возвращается заявителю.
Кадастровый учет
Кадастровый учет это внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, позволяющих определить его как индивидуально-определенную вещь (адрес, площадь, кадастровый номер, этажность и т.д.). С 1 марта 2025 года вступили в силу новые требования к подготовке технических планов: увеличилась доля ответственности кадастровых инженеров за недостоверные сведения.
Долевое строительство
Федеральный закон 214-ФЗ один из самых часто изменяемых в сфере правового регулирования недвижимости . С 1 января 2026 года вступили в силу поправки, ужесточающие требования к застройщикам. Теперь минимальный размер собственных средств для получения разрешения на строительство увеличен до 15% от проектной стоимости, а размер уставного капитала должен составлять не менее 10 млн рублей для московских застройщиков и 5 млн рублей для региональных.
Кроме того, с 2026 года расширены полномочия контролирующих органов: теперь они могут проверять не только сам застройщик, но и всех его аффилированных лиц, а также проводить внеплановые проверки при появлении информации о возможных нарушениях.
Последние изменения в законодательстве
2026 год принес ряд изменений в правовое регулирование недвижимости . Остановимся на главных:
Единый налоговый платеж для самозанятых при продаже недвижимости. С 1 января 2026 года самозанятые, продающие недвижимость, находящуюся в их собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц с помощью единого налогового платежа. Раньше они могли использовать налог на профессиональный доход.
Новый порядок кадастровой оценки
