Обещанные ими скидки выглядят весьма внушительно и могут доходить до 35%. Неужели конец льготной ипотеки всё-таки повлиял на рынок? Или же предлагаемые скидки – лишь очередной маркетинговый ход?
О прекращении роста цен на жильё заявляют и в Минстрое. Как рассказал замглавы ведомства Никита Стасишин, во втором квартале этого года цены на новостройки выросли незначительно – на 0,6%. Удивляться здесь нечему: после отмены программ льготной ипотеки объёмы продаж рухнули – граждане просто не в состоянии брать ипотеку под баснословные 20% и выше.
Стремясь продать хоть что-то, девелоперы заговорили о небывалых скидках. О 35-процентном дисконте объявил Level Group, на 25% обещают снизить цены в «Самолёте», минус 32,9% к обычной цене сулит St Michael, 15,1% – «Страна Девелопмент». «Это не отдельные случаи, а полноценная тенденция, которая будет только укрепляться. В текущих реалиях, на фоне сворачивания госпрограмм и аномально высокой ключевой ставки, дисконт – один из немногих способов избежать оттока клиентов на рынке комфорт- и бизнес-класса», – констатирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Впрочем, дьявол по традиции скрылся в деталях.
Подорожало со скидкой
Мы решили отследить динамику изменения цен на примере одного из застройщиков. Для примера взяли Level Group, обещающего максимальную скидку. На первый взгляд этот аттракцион неслыханной щедрости внушал доверие. В ЖК «Level Нижегородская» студия площадью 22 квадратных метра ещё в начале июля стоила 12,9 млн рублей, а к 30 июля её стоимость упала до 8,3 миллиона. Таким образом, скидка составила примерно 4,6 млн рублей, то есть обещанные 30%.
Похожая ситуация с двухкомнатной квартирой в том же ЖК площадью 56,2 «квадрата». В начале июля на «Циане» она продавалась за 23,2 млн рублей. А вот 30 июля квартира стоила сначала 22,8 млн, после чего цена опустилась до 14,8 млн рублей. Скидку более чем на 11 млн рублей можно было застать на четырёхкомнатную квартиру площадью 86,7 квадратного метра. Её цена упала с 32,6 млн рублей до 21,2 миллиона.
«Дисконтные программы, которые есть в августе, действительно предполагают скидки от 10% до 30%, – комментирует гендиректор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева. – Но нужно понимать, что в рекламных сообщениях обычно указывают лишь максимально возможный размер уступки. Помимо этого, в целом специальные предложения цены распространяются на ограниченное число квартир. Наиболее ликвидные варианты продаются по реальным рыночным расценкам или с символическим дисконтом 1–2%».
Вот и в нашем случае, если присмотреться получше, можно увидеть, что цены на значительную часть квартир в упомянутом выше ЖК сохранились на прежнем уровне. Тем временем в ЖК «Level Мичуринский» 9 августа цены взлетели более чем на 50%. Небольшая студия площадью 22 «квадрата», ещё в конце июля стоившая 10,7 млн рублей, подорожала до 16,5 миллиона. В результате сегодня квартиру продают по акции, с дисконтом 35% за – внимание! – всё те же 10,7 млн рублей!
Дисконт прибыли не помеха
Что интересно: большинство аналитиков сходится во мнении, что на самом деле девелоперы вполне могут позволить себе не только маркетинговые, но и самые настоящие скидки. В тучные годы действия льготной ипотеки большинство крупных компаний сформировало у себя неплохую финансовую подушку, так что нынешнее снижение спроса им не помеха.
«Строительство идёт за счёт кредитных средств, объём предложения (и наличный, и резервный) большой, поэтому за счёт снижения числа квартир в продаже, точечных снижений цен и акций они могут в целом поддерживать желаемый уровень стоимости квадратного метра в ожидании осени», – рассуждает Ольга Гусева.
Не стоит забывать и о том, что даже квартиры с реальным дисконтом по-прежнему приносят застройщикам неплохую прибыль. Так, в упомянутом ЖК «Level Нижегородская» стоимость одного квадратного метра продающейся с дисконтом студии составит 362 684 рубля. Для сравнения: по данным Союза инженеров-сметчиков, в августе в столице полная себестоимость одного квадратного метра составила всего 167 337 рублей. В среднем по России – 86 627 рублей. На этом фоне даже дисконт в 35% уже не выглядит таким уж и щедрым.
По оценкам аналитиков, маржа девелоперов даже при реальных скидках составляет не менее 15%. И это ещё при том, что традиционно экспертные оценки носят комплиментарный для участников рынка характер, поддерживая легенду о том, что стройкомплекс работает чуть ли не на грани рентабельности, борясь с инфляцией, ростом цен на стройматериалы и колебанием курсов валют. Не стоит забывать и о том, что банкиры, кредитующие застройщиков, как правило, требуют рентабельность проекта не ниже 20%.
Кстати, за январь – август текущего года стройматериалы действительно подорожали на 7,35%, а рост себестоимости строительства составил 12,12%. При этом отдельные квартиры в преддверии «распродаж», как мы успели заметить, могли прибавить в цене аж 50%.
Льготная ипотека: второе пришествие
Стоит ли ждать реального падения цен и начнут ли девелоперы всё чаще предлагать настоящие скидки? Ответ – нет. Однако похоже, что отмена льготной ипотеки может стать лишь небольшой передышкой перед очередным взлётом: для девелоперов и банкиров – взлётом доходов, для покупателей – взлётом цен.
В думском комитете по финансовому рынку уже заявили о том, что готовятся в осеннюю сессию рассмотреть законопроект о жилищном накопительном вкладе. По сути, речь идёт всё о той же ипотеке с госучастием. Предполагается, что в банках появится особый вклад для тех, кто собирается накопить на ипотеку. «Проценты по такому вкладу будут более высокие, чем по обычному вкладу, поскольку потребуется относительно большое время для накопления денег на первоначальный взнос, а может быть, и сразу на приобретение жилья», – рассказал глава думского комитета Анатолий Аксаков. По его словам, эти вклады будут также защищены системой страхования. При этом объём страхового покрытия составит до 10 млн рублей.
За чей счёт планируется такая щедрость? Ни банки, ни девелоперы вкладываться в такое субсидирование, очевидно, не готовы, иначе можно было бы просто снизить цены на квартиры. В конце июля в Башкортостане прошло совещание по вопросам социально-экономического развития региона, на котором присутствовал главный смотрящий за стройотраслью и главный лоббист интересов застройщиков вице-премьер Марат Хуснуллин. Тогда же были обозначены основные очертания будущей льготной программы. В Башкортостане сегодня уже действует региональная программа жилстройсбережений. Её участники могут открыть жилищный накопительный вклад, а из средств республиканского бюджета на них начисляется адресная государственная субсидия в размере до 30% от суммы ежемесячных накопительных взносов. Марат Хуснуллин признал башкирский опыт эффективным и предложил растиражировать его на всю Россию. Понятно, что большинство регионов вряд ли смогут найти деньги на субсидирование взносов, так что отдуваться в итоге придётся федеральному бюджету – к радости застройщиков.
Кстати
В нижней палате парламента также прорабатывается вопрос о расширении программ льготной ипотеки. В частности, возможно появление как минимум четырёх новых предложений: льготная ипотека для молодых специалистов, а также для работников, занятых в промышленности, строительстве и науке.
Учитывая, что сегодня даже семейную ипотеку смогли приспособить под разного рода схемы, можно предположить, что наличие большого количества льготных программ де-факто поможет приспособить субсидированную ипотеку чуть ли не под любого заёмщика.
